市街化調整区域ってなに？

注文住宅を建てるうえで、土地は必要不可欠です。

土地を探している時、ネット情報や物件資料で市街化調整区域という表示を目にしたことがあると思います。

せっかく希望の土地が見つかっても、市街化調整区域にある土地だった場合、
土地は購入できても注文住宅を建てられない、建てる場合は許可が必要で時間と費用がかかってしまう、
という土地になります。

市街化調整区域の特徴や建物が建てられる条件についてお話しします。

土地には市街化区域と市街化調整区域があり、地方自治体が都市計画法により指定しています。

市街化区域とは、街を活性化させるために開発する地域で、すでに市街地を形成している区域と
今後おおむね10年以内に市街化を図るべき区域です。

用途地域が決められていて人が住みやすいようにインフラが整備されや住宅、商業、工業施設などを計画的に建てていこうという地域です。

市街化調整区域とは、あまり市街化開発をせず市街化を抑制しようという地域です。

これは、無秩序に市街化しないように開発しない地域で、住宅など建物の建築が許可されていない地域のことです。

市街化調整区域の特徴は？

建物の建築が制限されるため、土地の価格は安くなっています。

また、土地の評価額も安くなるため、固定資産税も抑えられるなど、税制上のメリットがあります。

また、市街化の開発を抑制する地域なので、交通量なども比較的少なく静かな環境で過ごすことが出来ます。

将来的にも、高いビルなどが立ち並ぶことがないため日当たり騒音などで悩むことは少ないと思います。

一般的に市街化調整区域は、おもに農業を行う地域とされている為、駅・学校・病院・スーパーなど生活に必要な施設までの距離が遠くなってしまう場合が多いです。

市街化調整区域の場合は、水道・排水・電気・道路の整備がされていない場合があります。
インフラが整っていないと整備が必要となってくる場合があり、費用が必要になる可能性があります。

市街化調整区域のメリット

• のどかな環境で暮らすことができる
• 値段が安い
• 敷地が広い（各自治体で決められている）
• 税金が安い（都市計画税がかからない）

市街化調整区域のデメリット

• 建築できる人の制限がある
• 設備費にお金がかかることがある
• 駅から遠い場合がある
• 商業施設から離れている場合がある
• 売却しづらい
• 住宅ローンの利用が限られてしまう。

市街化調整区域に注文住宅は建てられる？

市街化調整区域に注文住宅を建築する場合、市街化区域と比べると厳しい制限はありますが
禁止されている訳ではありません。

市街化調整区域内でも、地方自治体に申請を行い、条件をクリアできていれば、
開発許可を得ることで注文住宅の建築が可能になります。

法令の内容は各地方自治体で異るため、条件の細かな内容は、役所での確認が必要です。

そして、その各自治体で定められた法令の指定する条件を満たした場合は、
例外として市街化調整区域に注文住宅の建築が可能となります。
その法令が、都市計画法第34条11号や都市計画法第34条12号です。

都市計画法第34条11号は、市街化調整区域の中でも一定の集落を形成しており主要の道路や排水施設がほとんど整備された区域を各地方自治体が指定することにより、注文住宅などが建築可能となる区域のことです。

建築物の建築等が厳しく制限されていますが、11号区域の指定区域内では条件を満たす場合に注文住宅の建築が可能となっています。

また、「既存宅地」というものもあり、市街化調整区域の内で昭和45年8月25日以前から今現在まで地目が宅地として存在している土地の事です。

つまり、ずっと昔から宅地として利用されてきたため、これからも宅地として利用することが考えられる土地の事で、建築許可を取ることが可能です。

いわゆる市街化調整区域に昔から家が建っている土地に建て替えの許可を取得可能と言うイメージです。

既存宅地は、原則として誰にでも注文住宅の建築が可能な市街化調整区域内の土地となります。

都市計画法34条12号では、注文住宅を建てられる方が厳しい条件で決められています。市街化調整区域に20年以上居住する本人、または本人から3親等以内の親族の方が対象になります。（上尾市の場合）

まとめ

今回は、市街化調整区域の特徴や注文住宅を建てられる条件についてご説明いたしました。

市街化調整区域に注文住宅を建築する場合、条件が細かく本人だけでは判断が難しい場合が多いと思います。

市街化調整区域に建物を建てられる条件にあてはまるのかなどといったお悩みは、是非スタジオそらへご相談ください。

また、注文住宅を建てるには、どういった土地を購入すればいいのか分からない方も多いと思います。

お気軽にご相談ください。

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